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Qué hay detrás de la sorpresiva resurrección de los créditos hipotecarios en la Argentina

Cuando se le pregunta al presidente Javier Milei sobre la sorpresiva vuelta de los créditos hipotecarios UVA, su respuesta, como siempre, es vehemente. “Hay 15 puntos del PBI que dejan de financiar al fisco y al Banco Central para buscar otro destino”, afirma a quienes lo escuchan hablar sobre la brutal reducción del déficit que correrá al Estado del centro del negocio de los bancos privados en la Argentina.

Pero, además, según explica el Presidente a sus interlocutores habituales, la baja de la inflación se acelera y comienza a dar señales para reestablecer una economía de mercado más sana: “Permite ampliar el horizonte temporal (del crédito) al reducir la distorsión sobre la tasa de interés”. Desinflación, estabilización (un tipo de cambio sin saltos y un equilibrio fiscal) habilitan la posibilidad de planificar a largo plazo.

El ministro de Economía, Luis Caputo, no dejó pasar el momento el lunes frente a más de 500 empresarios en la Bolsa de Comercio para hacer mención a la noticia del momento, no tanto por la herramienta sino por las expectativas a futuro que generan su resurrección. “Los créditos hipotecarios para este equipo económico son un motor fundamental de la economía. Que estén volviendo a estas tasas y a este nivel de inflación créditos hipotecarios a 20 y 30 años es espectacular, si pensamos dónde estábamos hace cuatro meses. Vamos a darle un empuje particular a los créditos hipotecarios”, dijo el titular del Palacio de Hacienda.

Y claro, está el interés de los los casi 8 millones de inquilinos que hay en la Argentina, según el censo que hizo el Indec en 2022. De hecho, en sólo unos días ya consultaron unas 30.000 personas en los bancos Hipotecario y Ciudad. La reaparición además desató discusiones en la red social X entre economistas importantes, como Carlos Melconian, Roberto Cachanosky y el padre de los UVA, Federico Sturzenegger.

El Banco Hipotecario fue el que plantó bandera. Se trata de una institución con historia en este juego, que además pertenece a Eduardo Elsztain. Es el mismo empresario dueño de Llao Llao y del Hotel Libertador, donde Milei durmió en campaña. Bien podría decirse hoy que el dueño de IRSA, que en noviembre acompañó a Milei a Nueva York a visitar la tumba de un rabino, es el hombre del círculo rojo más cercano al Presidente.

“Es una oportunidad histórica por la combinación de inflación a la baja, un producto crediticio que en sus ocho años de vigencia superó con éxito enormes dificultades, y un sistema financiero sólido que hacen que estemos entrando a un período de gran oportunidad para el crecimiento del financiamiento a la vivienda. Espero veamos pronto el ahorro en instrumentos locales como las Cédulas Hipotecarias, junto con el desarrollo de la banca y del mercado de capitales doméstico”, explica Elsztain a LA NACION cuando se lo consulta por los UVA.

“El caso de la UVA es paradigmático, porque se sostuvo en diferentes gestiones de gobierno y demuestra que hace a una política de Estado y a la construcción de una moneda confiable para todos los argentinos”, agrega.

Hace un mes y medio, luego de charlas con algunos miembros del Gobierno, el gerente general del Banco Hipotecario, Manuel Herrera, juntó a su directorio y le dijo: “Vamos a tener que hacer banking”. El 70% de los balances de los bancos estaban atados a bonos del Banco Central y el Gobierno encaró una licuación y el saneamiento de esa entidad, además de un fuerte proceso de migración de deuda al Tesoro en un contexto de ajuste del gasto. Sin necesidad de financiar al Estado, en los bancos comienzan a buscar otros destinos.

“Queríamos ser los primeros”, dicen adentro del Hipotecario. “Estamos bien posicionados y la macro está a punto caramelo. La inflación baja más rápido de lo que todos piensan”, afirman. Hay mucho para crecer teniendo en cuenta que las hipotecas sobre PBI en la Argentina representan entre el 0,5% y 0,8%, mientras en Chile son un 27%. Además, confían en que las propiedades todavía siguen baratas y el salario puede comenzar a crecer ya. Herrera tomó la decisión de avanzar. Hablo por teléfono con Elsztain, quien le dijo que le encantaba la idea. “El timing es perfecto”. Todo se aceleró la semana pasada, cuentan allí.

Mientras esperamos la votación de la ley ómnibus les comparto algunas reflexiones sobre la vuelta de los préstamos UVAs. Sobre el final del hilo les cuento el producto que piensa sacar @BancoCiudad que me voló la cabeza y creo va a ser un antes y un después. Arranquemos.

— Fede Sturzenegger (@fedesturze) April 29, 2024

Detrás se lanzó el Banco Ciudad. En la entidad que dirige Guillermo Laje creen que tres motores definieron el lanzamiento de nuevo un hipotecario UVA: la estabilidad del tipo de cambio, ratificada anteayer por Caputo, que defendió el actual valor del dólar; las expectativas de desaceleración inflacionaria (según C&T, abril dio 8,7%); y la relación entre el salario y el valor de las propiedades, el único que todavía no da señales tan claras.

“Los dos primeros motores traccionan positivamente. Y con respecto al tercero se da la particularidad de que, aun cuando los salarios reales se encuentran en un nivel bajo en términos históricos, el efecto combinado entre la estabilidad del tipo de cambio y las subas nominales de los salarios que tuvieron lugar en los últimos meses mejoró sensiblemente la relación entre el salario y el valor de las propiedades, o sea, el poder de compra del salario medido en términos de metros cuadrados”, explican en el banco. Creen allí también que los bancos volverán a su rol de prestamistas a personas y empresas, y confían en que hay mucho para crecer.

“La penetración de los créditos al sector privado sobre el total del PBI está dentro de los más bajos de la región”, recuerdan en esa entidad financiera pública.

Tres grandes bancos

En tres de los bancos privados más grandes del país también ya analizan de cerca lo que está pasando con el resurgir de los hipotecarios UVA, pero son cautelosos y todavía tienen preguntas sobre el futuro cercano. No son el Banco Nación ni el Supervielle, que ya se anotaron en la carrera, sino otras entidades líderes.

“Lo estamos analizando”, dicen en la primera, donde cuentan que estaba en mente desde fines de 2023. En esta entidad explican que, cuando la inflación comenzó a desbocarse, toda esa unidad de negocios desapareció del banco. “Ahora hay que construir todo de vuelta”, se quejan, y se diferencian del Ciudad, donde -afirman- siempre estuvo en “góndola”; o del Hipotecario, que ya se había definido como “el banco del hogar”.

“El crédito hipotecario es el ancla de todo”, confirman, sin embargo, en ese banco, en el que creen que las tasas siguen siendo actualmente altas, lo mismo que la inflación. “Va a ser difícil que todo el mundo pueda acceder por una cuestión de relación entre salarios y cuotas. Es un primer paso, no me imagino un mercado muy desarrollado en la demanda por estas condiciones”, adelantan.

En ese primer banco creen que una clave es que baje la inflación porque es lo que te indexa el capital y te lo hace crecer si sube. La otra, sugieren, es que despeje el horizonte de mediano-largo plazo, algo que no existe hace mucho en el país: que la Argentina logre reformas estructurales, que se estabilice, lo que va a bajar el costo del crédito (la sobretasa que va sobre el mecanismo indexatorio, el UVA).

En el segundo banco, otro de los líderes, hay malos recuerdos. Por ejemplo, el ataque político en el Congreso al instrumento en el gobierno pasado cuando la mora “era bajísima”. Critican que hubo bancos públicos que prestaron a “friends and family” y hubo casos que complicaron, sumado, claro, al fuerte salto de la inflación. “Entonces no te dejaban ajustar el capital y (ese tipo de crédito) dejó de ser un negocio para los bancos”, cuentan. “El temor es que la política ahora te vuelva a cambiar las reglas de juego”, aducen sobre la cautela.

Otro problema es el actual fondeo de los créditos, o sea, los depósitos de los clientes. Hoy son todos a corto plazo y los créditos a 10 o 15 años generan un “descalce” peligroso para los bancos en un país con bajo ahorro. Además, en el mundo -hoy la Argentina está lejos- hay bancos de segundo piso o fondos de pensión que compran esas hipotecas y hacen fideicomisos. Eso permite al banco generar más negocio.

“A nivel de los grandes bancos privados esto genera un poquito de presión. Hasta hace una semana no estábamos cerca de lanzar. Ahora me imagino al gerente Banca Minorista diciendo que pierde competitividad o que tiene menos productos en su porfolio. Pero el financiero se va a preguntar sobre el porcentaje de activos a muy largo plazo y los pasivos correspondientes a corto plazo”, dicen puertas adentro del segundo banco.

El que quiera sacar un crédito ajustable por UVA, que lo haga. Solo tenga presente que es imposible que un país que no tiene ahorro, pueda tener crédito de largo plazo.
El ahorro es el paso previo al crédito. Sin ahorro no hay crédito posible
El que crea en la magia que se tire…

— Roberto Cachanosky (@RCachanosky) April 29, 2024

En el tercer gran entidad confían que es pronto para salir con “bombos y platillos”. Sin embargo, ven opciones para canalizar los hipotecarios. Por ejemplo, los bancos tienen depósitos a plazo fijo UVA que les cuesta colocar en algo igualmente rentable. Por eso, son desincentivados desde los mismos bancos. Esto ocurre básicamente porque el banco le está pagando un plazo fijo UVA a un cliente y se da media vuelta y en lo único que lo puede colocar hoy es en un título público ajustable por CER, que hoy rinden todos negativos. “Técnicamente, los plazos fijos UVA dan pérdida para los bancos. Si vos podés matchear esos depósitos con un crédito en UVA, hace sentido la ecuación económica”, analizan.

“El problema de los créditos hipotecarios no es tanto la rentabilidad del crédito hipotecario per se, que es buena para los bancos, sino si dentro de 3, 4 o 5 años, un gobierno decide volver a alterar la fórmula de actualización de esos créditos, como ya pasó. O sea, no es tanto un problema de la línea de negocios, sino de riesgos de alguna alteración de contratos”, explican en el tercer banco donde están en “etapa de análisis”

Allí aclaran, además, que el crédito hipotecario, que no tiene mucha mora, puede ser un buen negocio con tasas aún altas para los bancos hoy, sobre todo si la inflación se sigue desacelerando de manera veloz.

LA NACION

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