El entusiasmo que generó en el mercado inmobiliario el regreso del crédito hipotecario chocó rápido con una vieja realidad argentina: financiar al comprador desde el pozo sigue siendo una asignatura pendiente. Y probablemente lo siga siendo por un buen tiempo.

Las nuevas líneas hipotecarias devolvieron expectativas a un sector castigado por años de sequía crediticia. Pero basta mirar dónde terminan los pocos préstamos que se concretan: casi todos financian inmuebles usados. La vivienda en pozo, que es el verdadero motor de la construcción y la densificación urbana, aún continúa fuera del sistema.

El showrrom de Udaondo, en Nuñez. Gentileza Landmark

Se trata de un problema de riesgo

No es un capricho de los bancos ni falta de voluntad de los desarrolladores. Es un problema de riesgo. Para prestar dinero a 20 ó 30 años sobre un inmueble que todavía no existe, una entidad necesita garantías de que la obra se terminará en tiempo y forma. Hoy ese riesgo no puede estandarizarse. Si la obra se demora, se paraliza o fracasa, el banco no recibe un departamento sino un problema.

El showrrom de Udaondo, en Nuñez. Gentileza Landmark

Mientras el riesgo de construcción siga mezclado con el riesgo crediticio del comprador, no aparecerá el financiamiento masivo para proyectos de pozo.

Sin embargo, hay una restricción todavía aún más profunda que es que Argentina casi no genera ahorro a largo plazo. Sin depósitos en moneda dura para períodos extendidos ni un mercado de capitales profundo, los bancos y los inversores institucionales no tienen cómo fondear créditos. No se puede prestar a largo plazo con dinero disponible a corto plazo.

Los amenities de primer nivel son una de las claves de los proyectos en pozo Gentileza Landmark

El desarrollador se convirtió en banco

Frente a esa ausencia, el sector privado hizo lo que suele pasar en el mercado local: se arregló solo. El desarrollador se convirtió en banco y el comprador, en financista de la obra. Las cuotas en pesos ajustadas por el costo de la Cámara Argentina de la Construcción no son una innovación sofisticada. Son una respuesta pragmática a un sistema que no ofrece otra cosa.

De esta manera, el segmento de proyectos en pozo sigue obligado a vivir con lo nuestro: el ahorro del comprador y el pulmón del desarrollador. Mientras tanto, el crédito se refugia en el usado porque ya existe la garantía. Tiene paredes y se puede hipotecar.

Hasta que no separemos el riesgo de la construcción del riesgo del comprador y no reconstruyamos el ahorro de largo plazo, el crédito al pozo seguirá siendo simplemente una promesa, una deuda pendiente.